以案释法 ┃ 使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权

2023年2月19日，阿某、巴某为甲方，马某甲、马某乙为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：1.阿某、巴某将其所有的位于特克斯县某处的房屋院落出租给马某甲、马某乙用于经营民宿；2.房屋租赁期为2023年3月1日至2028年3月1日；3.第一年租金50,000元、第二年租金55,000元、第三年租金60,500元、第四年租金66,550元、第五年租金73,250元；第一年租金签订合同时交由甲方，余后的四年租金在每一年的3月1日交给甲方，延迟时间缴纳租金视作自动终止合同，除本合同约定以外，租金不予调整；4.解除本合同的条件：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋……；5.违约责任：因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿并承担违约责任；租赁期内，非本合同规定的情况任何一方擅自解除合同，违约方承担违约责任，并赔偿乙方翻新、装修费用，具体数额由乙方确认；甲方提前解除或退出合同的，首先与第三方协商，保障乙方继续经营，且租赁费用不高于本合同约定，如无法协商一致，乙方有权要求甲方赔偿其翻新、装修实际损失并要求甲方承担违约责任，违约金为5万元；乙方返还房屋时原则上应恢复原状，无法拆卸的，不再拆卸，并相互结清各自应当承担的费用。

《房屋租赁合同》签订后，马某甲、马某乙于2023年2月19日向阿某、巴某支付了第一年即2023年3月1日至2024年2月28日期间的租金。马某甲、马某乙在租赁的房屋院落经营民宿。另查明，2024年1月30日马某乙通过微信向阿某协商要求减少租金，阿某拒绝减少租金，马某乙随后告知阿某：“今年不租了，到期你来收房子。”阿某回复：“是不会降房租，按合同办事”。自2024年3月1日至今，马某甲、马某乙没有向阿某、巴某交纳第二年即2024年3月1日至2025年2月28日期间的租金，亦未交还租赁的房屋院落。马某甲、马某乙购买的家具家电仍放置在租赁的房屋中。

阿某、巴某向一审院起诉请求：1．判令双方签订的《房屋租赁合同》生效；2．判令马某甲、马某乙按《房屋租赁合同》一次性支付房屋第二年(自2024年3月1日至2025年3月1日为止的一年)的租金55,000元；3．本案诉讼费由马某甲、马某乙承担。

马某甲、马某乙向一审院反诉请求：1．解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令阿某、巴某赔偿装修款10,000元；3．判令阿某、巴某返还租赁房屋中马某甲、马某乙购买的地毯、窗帘、桌子一张、椅子8把；4．由阿某、巴某承担本案的诉讼费。

一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》是继续履行还是已经终止的问题。《中华人民共和国民法典》第五百五十七条“有下列情形之一的，债权债务终止：(一)债务已经履行；(二)债务相互抵销；(三)债务人依法将标的物提存；(四)债权人免除债务；(五)债权债务同归于一人；(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定。

具体到本案中，2024年1月30日马某乙通过微信告知阿某其没有能力继续经营，要求对方收回房屋，遭到其拒绝，当阿某在3月1日要求其支付房租时，马某甲在微信中明确表示“我正式给你说不租了，从3月1日起”并且拒绝支付房租。马某甲、马某乙自2024年3月1日至今没有向阿某、巴某交纳第二年即2024年3月1日至2025年2月28日期间的租金。而《房屋租赁合同》第四条约定“……第一年租金签订合同时交给甲方，余后的四年的租金在每一年的3月1日交给甲方，延迟时间缴纳租金视作自动终止合同，除本合同约定以外，租金不予调整”，所以依据《房屋租赁合同》上述第四条的约定，应当认定《房屋租赁合同》在马某甲、马某乙自2024年3月1日起没有向阿某、巴某交纳第二年租金时即自动终止。

二、关于《房屋租赁合同》终止后，阿某、巴某的各项损失马某甲、马某乙是否承担的问题。如上所述，案涉《房屋租赁合同》约定逾期交纳租金自动终止，故阿某、巴某要求马某甲、马某乙支付2024年3月1日至2025年3月1日期间的租金55,000元以及要求马某甲、马某乙承担违约金50,000元，依法不予支持。

《房屋租赁合同》因为马某甲、马某乙逾期交纳租金自动终止后，马某甲、马某乙至今仍然占有使用租赁房屋，并且该房屋作为民宿对外出租，现在已经到了旅游旺季，阿某、巴某向其他人出租房屋已过了最佳时期，而马某甲、马某乙至今没有将房屋以及房屋钥匙退还给阿某、巴某，所以马某甲、马某乙应当向阿某、巴某赔偿租金损失，依据特克斯县旅游行情，酌定租金损失为2024年3月1日至2025年10月1日即7个月的租金32,083元(第二年租金55,000元÷12个月×7个月)。因阿某、巴某没有提供证据证明马某甲、马某乙因为租赁房屋给其装修造成损失是多少，并且出租房屋的室内陈旧损耗已经包含在房屋的租金中，故阿某、巴某要求马某甲、马某乙赔偿其房屋装修损失10,000元，不予支持。

三、关于《房屋租赁合同》终止后，马某甲、马某乙的各项损失阿某、巴某是否承担的问题。案涉《房屋租赁合同》约定逾期交纳租金已于2024年3月2日自动终止，故马某甲、马某乙要求解除《房屋租赁合同》，没有实际意义，依法不予支持。因为阿某、巴某对《房屋租赁合同》终止无过错，并且按照《房屋租赁合同》约定：乙方返还房屋时原则上应恢复原状，无法拆卸的，不再拆卸，并相互结清各自应当承担的费用。并且马某甲、马某乙也没有提供证据证明装修损失具体数额，故对马某甲、马某乙提出的装修损失10,000元，依法不予支持。因为马某甲、马某乙至今仍然占有使用租赁房屋，也没有将房屋以及房屋钥匙退还给阿某、巴某，所以马某甲、马某乙要求阿某、巴某向其返还其购买的地毯、窗帘、桌子一张、椅子8把，依法不予支持。

综上，依照《房屋租赁合同》约定，该合同自2023年2月19日阿某、巴某与马某甲、马某乙在合同中签字后即生效，而《房屋租赁合同》在马某甲、马某乙自2024年3月1日起逾期交纳租金自动终止后，阿某、巴某要求判令《房屋租赁合同》生效，依法不予支持。《房屋租赁合同》终止后，阿某、巴某与马某甲、马某乙的房屋租赁关系亦终止，故马某甲、马某乙应当向阿某、巴某退还房屋及钥匙。

一审法院判决：一、阿某、巴某与马某甲、马某乙签订的《房屋租赁合同》于2024年3月2日终止；二、本判决生效后三十日内，马某甲、马某乙向阿某、巴某赔偿租金损失32,083元；三、本判决生效后三十日内，马某甲、马某乙向阿某、巴某退还房屋及钥匙；四、驳回阿某、巴某的其他诉讼请求；五、驳回马某甲、马某乙的反诉请求。

阿某、巴某上诉请求：1．撤销一审判决，改判马某甲、马某乙继续履行双方于2022年2月19日签订的《房屋租赁合同》；2．改判马某甲、马某乙支付2024年3月1日至2025年3月1日止的租金55,000元；3．改判马某甲、马某乙支付违约金50,000元；4．一、二审诉讼费由马某甲、马某乙承担。

事实与理由：2023年2月19日，其二人将特克斯县博斯坦街二环外的房屋整体租赁给马某甲、马某乙经营民宿，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，自2023年3月1日至2028年3月1日止，第一年租金50,000元、第二年租金55,000元、第三年租金60,500元、第四年租金66,550元、第五年租金73,205元。马某甲、马某乙支付了2023年3月1日至2024年3月1日的租金50,000元，第二年租金支付期限届满，马某甲、马某乙未支付，构成违约，应承担支付第二年租金及违约金的违约责任。

马某甲、马某乙辩称，本案《房屋租赁合同》约定，如未按期支付租金，租赁合同终止。2024年2月其二人已明确向阿某、巴某表示不再承租房屋，并停止支付租金，至此《房屋租赁合同》已终止。该合同并未约定其二人未按时支付租金需承担违约责任，故阿某、巴某要求继续履行合同并支付违约金无事实和法律依据。

马某甲、马某乙上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其二人的反诉请求；2．一、二审诉讼费由阿某、巴某承担。事实与理由：2023年2月19日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2023年3月1日起至2028年3月1日止，第一年租金为50,000元。该合同履行过程中，出租院落地面多处塌陷，房屋墙体质量出现问题，阿某、巴某均未及时维修，导致房屋漏雨，无法正常使用，合同目的不能实现。其二人2024年1月通过微信告知阿某、巴某因不能正常使用不再继续承租，并停止支付租金，按约定《房屋租赁合同》于2023年3月1日解除，同时其二人已搬离该院落未再使用。因此，一审判决其二人赔偿2024年3月1日起7个月的租金损失错误，请求二审法院予以改判。

阿某、巴某辩称，马某甲、马某乙对房屋质量已进行详细验收，在不存在质量问题的情况下才签订的《房屋租赁合同》。租赁期间，马某甲、马某乙也未向其二人提及房屋出现漏雨情况要求修缮。同时，马某甲、马某乙无证据证明房屋存在质量问题，致使合同目的不能实现。故请求驳回马某甲、马某乙的上诉请求。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审组织当事人进行了证据交换和质证。阿某、巴某向二审提供视频资料(光盘一张)，拟证明案涉房屋出租前后的状态以及房屋不存在质量问题。马某甲、马某乙对该组证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。二审认证认为，因马某甲、马某乙对该组证据的真实性认可，二审对该证据的真实性予以确认。

马某甲、马某乙向二审提供以下证据：证据1．销售清单1份，拟证明其二人装修案涉房屋在特克斯县胜居装饰购买装修材料支出5770元；证据2．微信转账截图3份，拟证明为装修案涉院子和房屋支付木工和油漆工7000元；证据3．开业申请、情况说明及照片各1份，拟证明相关部门来检查，要求案涉院落及房屋需要整改、翻新后才可开业。阿某、巴某不履行维修义务，导致案涉院落及房屋不满足相关部门的开业要求，致使租赁该房屋的目的无法实现；证据4．证人证言，拟证明签订案涉《房屋租赁合同》时双方就院内污水池改造进行协商，因资金发生分歧未能协商一致，在经营民宿期间顾客因为漏水问题退房，双方为此发生过争执，马某甲、马某乙提出归还院落钥匙协商退租事宜，但是电话上都未接通。阿某、巴某对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。二审认证认为，因马某甲、马某乙提供的证据1、2欠缺与本案的关联性，二审不予采信；证据3不符合证据的形式要件，二审不予确认；证据4因证人与马某甲、马某乙具有利害关系，且无证据相印证，二审不予采信。

二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，二审予以确认。

二审另查明，马某甲、马某乙在二审庭审中自愿撤回要求返还放置于租赁房屋内由其二人购买的地毯、窗帘、桌子一张、椅子8把的上诉请求。马某甲、马某乙于2024年4月29日向一审法院递交反诉状，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》。

二审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、双方在履行案涉《房屋租赁合同》中是否存在违约行为，该合同应继续履行还是解除；若解除，解除时间如何认定；二、解除后的清理结算事宜如何处理。

关于争议焦点一。关于双方在履行案涉合同中是否存在违约行为的问题。二审认为，违约行为是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。案涉《房屋租赁合同》约定，租期为五年，自2023年3月1日起至2028年3月1日止，第一年租金签订合同时交付，余后四年租金在每一年的3月1日交给阿某、巴某。经审理查明，马某甲、马某乙未按照约定时间支付第二年租金，且在合同履行期限未届满时提出不再履行合同，违反合同约定，构成违约。而马某甲、马某乙提出因承租院落塌陷及房屋漏雨不能使用，阿某、巴某不履行房屋修缮义务，致使其二人合同目的不能实现，构成违约。但马某甲、马某乙提供的证据不足以证明承租房屋存在漏雨不能使用，且通知阿某、巴某在合理期限内维修，故不能认定阿某、巴某违反房屋修缮义务。关于案涉合同应当继续履行还是解除，若是解除应认定为何时解除的问题。阿某、巴某主张继续履行合同，而马某甲、马某乙主张合同约定逾期支付租金，《房屋租赁合同》自然终止，其二人于2024年3月1日未支付租金并通知阿某不再承租，案涉《房屋租赁合同》已终止。

对此，二审认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

首先，根据审理查明的事实，马某甲、马某乙已搬离案涉出租院落，以其行为表示不再履行合同，案涉合同属于事实上不能履行。其次，使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权。如违约方认为合同继续履行将给其自身造成重大损害因而对其显失公平，应当通过起诉的方式向法院提出解除合同的诉讼请求，违约方向守约方发出解除合同的通知，不能产生解除合同的法律后果。据此，马某甲、马某乙作为违约方在2024年2月通过微信向阿某提出不再承租案涉房屋，并不能产生解除案涉合同的法律后果。鉴于马某甲、马某乙已搬离承租院落，现因双方当事人之间的互不信任而院落被闲置，这种状况造成双方当事人的利益受损。从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依据公平和诚实信用原则，案涉《房屋租赁合同》也应当给予解除。案涉《房屋租赁合同》的解除时间，二审确认为马某甲、马某乙反诉状副本送达阿某、巴某之日为案涉《房屋租赁合同》解除之日即2024年4月29日。一审判决认定该合同的解除时间为2024年3月1日有误，二审予以纠正。

关于争议焦点二。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案马某甲、马某乙未按约定时间支付租金、且合同履行期限未届满提出解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。但阿某、巴某主张按照合同约定支付第二年年租金55,000元及违约金，明显高于实际损失。结合本案《房屋租赁合同》解除的时间及应当给予阿某、巴某5个月对外招租期即2024年4月29日后给予5个月招租期限，就本案最终处理结果而言，一审法院酌定马某甲、马某乙赔偿阿某、巴某5个月的租金损失32,083元并无明显不当，二审予以维持。

关于马某甲、马某乙要求阿某、巴某赔偿装修款10,000元应否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系马某甲、马某乙违约导致案涉合同解除，现其二人请求阿某、巴某赔偿装饰损失10,000元，但阿某、巴某对其二人的装修不同意利用，根据上述司法解释的规定，二审对马某甲、马某乙要求阿某、巴某赔偿装饰损失10,000元的上诉请求不予支持。

综上所述，一审判决认定《房屋租赁合同》的解除时间为2024年3月1日有误，二审予以纠正，但一审判决第二项、第三项、第四项、第五项正确，故对阿某、巴某及马某甲、马某乙的上诉请求不予支持。二审判决如下：

一、维持一审民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；

二、变更一审民事判决第一项为阿某、巴某与马某甲、马某乙签订的《房屋租赁合同》于2024年4月29日终止。